42,6% van de woningen in Nederland worden niet door de eigenaar bewoond maar worden verhuurd. Eigenaren, de verhuurders, kunnen voor het verhuren een derde partij inschakelen zoals een makelaar of een bemiddelingsbureau. Van dit concept wordt door verhuurders regelmatig gebruik gemaakt. In principe is dat niet problematisch maar in de praktijk is gebleken dat er door de derde partij regelmatig misbruik wordt gemaakt van deze constructie. Nu de derde partij fungeert als een schakel tussen verhuurder en huurder is het makkelijk om onopgemerkt aan beide een vergoeding voor hun dienst te vragen. Deze blog is niet alleen om u het recht uit leggen, maar ook om u bewust te laten worden van het feit dat vele huurders, misschien ook u, deze bemiddelingskosten onterecht hebben betaald.
De wet en jurisprudentie
Indien de derde partij een woning te huur aanbiedt namens een verhuurder werkt zij volgens artikel 7:400 BW in opdracht van de verhuurder. Door deze overeenkomst van opdracht is de derde partij bevoegd om aan de verhuurder een vergoeding te vragen. Echter is het zo dat in de praktijk vaak ook aan de huurder een vergoeding wordt gevraagd. Dit wordt regelmatig gedaan onder een andere noemer dan zogenaamde bemiddelingskosten. Rijksoverheid noemt de volgende termen als veelvoorkomend: administratiekosten, advieskosten, commissiekosten, contractkosten, eenmalige kosten huurder, makelaarskosten, marketingkosten of verhuurkosten. Ondanks dat deze termen op het eerste gezicht niet direct verband houden met bemiddelingskosten zijn deze volgens de wet verboden. In het arrest van 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad besloten dat het ‘dienen van twee heren’, het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan zowel verhuurder als huurder, verboden is.
Toekomst
Bemiddelingskosten zijn een veel voorkomend onderwerp in de praktijk van het recht. Indien u twijfelt over de kosten die u betaalt bij het huren, is het lonend om met zorg uit te zoeken waar u nu daadwerkelijk voor betaalt en of dit überhaupt van u gevraagd mag worden.
De rechtbank Overijssel oordeelde in een zaak omtrent dit onderwerp op de volgende wijze:
‘Dat dienen van twee heren is op grond van artikel 7:417, vierde lid, BW ongeoorloofd, welke bepaling krachtens artikel 7:427 BW van overeenkomstige toepassing is op bemiddelingsovereenkomsten. Dit verbod is dwingendrechtelijk zodat ieder beding dat daarvan afwijkt, vernietigbaar is …. Dit betekent dat huurders als [eisers] evenmin een vergoeding is verschuldigd vanwege administratiekosten of tijd besteed aan het mogelijk maken van extra bezichtigingen van de woning en het telefonisch te woord staan van [eisers] – wat daar verder ook van zij.’
Ondanks dat deze kosten onterecht zijn, is het aangaan van het huurcontract toch een optie. Het achteraf terugvorderen van de bemiddelingskosten is namelijk een juridische optie nu de wet en de jurisprudentie hier vaak en duidelijk over hebben besloten.
Mocht u als huurder bemiddelingskosten hebben betaald en wilt u deze terugvorderen, neem dan contact op via onze website.