Stelt u zich het volgende scenario voor. U bent eigenaar van een appartement in een appartementencomplex en in navolging van uw goede voornemens is een leegstaande kamer omgetoverd tot een sportkamer. De kamer wordt echter weinig gebruikt en u overweegt om deze ruimte te verbouwen tot een zelfstandige studio om deze daarna te kunnen verhuren aan een student.
U hebt een appartementsrecht en wil deze daarom ondersplitsen in twee afzonderlijke appartementsrechten. Of dit is toegestaan, bespreken wij in deze blog. Voordat wij deze vraag beantwoorden, leggen wij eerst uit wat een appartementsrecht is.
Een appartementsrecht
Simpel gezegd is een appartementencomplex een gebouw waarop één eigendomsrecht gevestigd kan worden. Om vervolgens ervoor te zorgen dat meerdere mensen in het gebouw kunnen wonen, splitst de notaris het gebouw op in verschillende gedeelten. Hiervoor creëert de notaris voor elk gedeelte een appartementsrecht.
Een appartementsrecht bestaat uit twee onderdelen: het mede-eigendomsrecht en het gebruiksrecht. In feite is iedere houder van een appartementsrecht namelijk de gedeelde eigenaar van het gehele gebouw. Dit maakt dat de houder van een appartementsrecht de mede-eigenaar is van het appartementencomplex. Om ervoor te zorgen dat slechts één persoon in een bepaald appartement mag wonen, wordt het andere onderdeel van het appartementsrecht gevormd door het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald gedeelte van het complex.
Een appartementsrecht is daarmee een aandeel in de eigendom van het gebouw, en de eigenaar van dit recht komt het exclusieve gebruiksrecht toe van een specifiek gedeelte van het gebouw.
De splitsingsakte
De notaris bepaalt dus op welke manier het gebouw wordt verdeeld in verschillende gedeelten. Hoe deze verdeling uiteindelijk eruitziet, noteert de notaris in een splitsingsakte. Dit is dus een document waarin staat hoe het complex in verschillende delen is opgesplitst.
Artikel 5:111 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geeft een nadere invulling aan wat er in deze akte van splitsing moet staan. Zo moet de plaatselijke ligging van het gebouw zijn vermeld en moet voor elk gedeelte van het gebouw omschreven zijn tot welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik daarvan behoort. Met andere woorden: welk deel van het gebouw is bedoeld voor gezamenlijk gebruik en welke delen voor privégebruik bestemd zijn.
Op grond van artikel 5:106 lid 3 BW kan een eigenaar van een appartementsrecht dit recht ondersplitsen, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald. Dit houdt echter niet in dat een goederenrechtelijke ondersplitsing altijd is toegestaan indien hier geen verbod op is geformuleerd. Waarom dit zo is, bespreken wij in de volgende paragraaf.
Geen verbod, ondersplitsen toch niet toegestaan
Het gerechtshof Amsterdam geeft antwoord op de vraag waarom het voor een eigenaar van een appartementsrecht soms niet is toegestaan om dit recht op te splitsen in twee of meerdere afzonderlijke appartementsrechten (ECLI:NL:GHAMS:2019:3629).
Het hof stelt dat het opsplitsen van een appartementsrecht op gespannen voet kan staan met het doel van de splitsingsakte van het complex. Hiertoe overweegt het hof dat deze akte is opgesteld vanuit de gedachte om het woonklimaat in een dergelijk gebouw te beschermen. Het opsplitsen van een woonruimte in verschillende wooneenheden heeft tot gevolg dat de appartementseigenaar een rol als kamerverhuurbedrijf op zich neemt. Daarmee komt het woonklimaat in het gebouw dus in gevaar.
Bovendien zou een potentiële koper van een appartementsrecht moeten kunnen vertrouwen op de splitsingsakte. Als hierin staat dat er slechts één woonruimte in een bepaald gedeelte van het appartementencomplex is gevestigd, zou dit in werkelijkheid ook zo moeten zijn. De aanwezigheid van meer woningen dan er in de akte is vermeld, maakt immers een wezenlijk verschil voor deze koper. Denk hierbij aan eventuele hinder die een huishouden met zich meebrengt, zoals het ontvangen van gasten. Als er meer huishoudens in het pand gevestigd zijn, zorgt dit ook voor bijvoorbeeld meer vreemden op de trappen van het pand.
Indien het bepaalde in de splitsingsakte voor meerdere interpretaties vatbaar is, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van de splitsingsstukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (ECLI:NL:HR:2013:1078 en ECLI:NL:HR:2014:337).
Conclusie
Concluderend uit het vorenstaande is het voor een houder van een appartementsrecht niet zonder meer toegestaan om dit recht op te splitsen in twee of meer afzonderlijke appartementsrechten, ook al is er geen verbod op geformuleerd in de akte van splitsing. De goederenrechtelijke splitsing kan namelijk in strijd zijn met het doel van de splitsingsakte om het woonklimaat in het appartementencomplex te waarborgen en het kan nadelig zijn voor toekomstige kopers.
Terugkomend op het geschetste scenario: voor degene die het appartementsrecht wil opsplitsen is het daarom altijd wijs om dit voornemen eerst te bespreken met de vereniging van eigenaars.